Andrew Moloney y su esposa compraron un terreno en Queensland para construir la casa de sus sueños, pero más de un año después el promotor lo desconectó y se quedaron sin nada.
El promotor invoca una cláusula legal para rescindir el contrato de suelo no urbanizable, comúnmente denominada «cláusula de caducidad».
El hombre de 54 años dijo que pagó un depósito de 435.000 dólares por un terreno en Canungra, en el pintoresco suburbio, a finales de 2020, y que quería construir una casa poco después.
«Tenía vistas increíbles, estábamos buscando desarrollar nuestro hogar definitivo, algo en lo que vivir hasta que nos jubilemos», dijo.
«Teníamos un constructor que estaba listo para comenzar, nos ajustamos a su cronograma para construir una casa».
Moloney dijo que el desarrollo del bloque, que incluía canalones y betún, no se había completado en el plazo que se le había asignado originalmente.
«El constructor empezó a enojarse mucho por los retrasos, nosotros empezamos a enojarnos mucho y no se hizo nada», dijo.
«Me di cuenta con horror de que todo este proceso de desarrollo de tierras no iba a ninguna parte y permaneció así durante casi 12 meses».
Moloney dijo que meses después de que se firmara el contrato, un proveedor se comunicó con la pareja para informarles que el desarrollador rescindiría su contrato porque el financista del desarrollo quería que las unidades se vendieran a un precio más alto.
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Dijo que la situación era «desmedida e impactante» y, si bien la pareja recuperó su depósito, quedaron en peor situación cuando el valor de la tierra se disparó durante la pandemia.
«El precio de la tierra ha aumentado entre un 20 y un 30 por ciento en ese período de 12 meses», afirmó.
“Fue terrible porque todo el proceso fue unilateral a favor del desarrollador.
Después de pasar «buenos 12 meses» tratando de construir la casa de sus sueños, Maloney dijo que «básicamente los echaron a patadas».
«Luego tuvimos que volver al mercado y habíamos perdido esa ventaja competitiva de comprar un terreno en el momento adecuado antes de que subieran los precios», dijo.
Las cláusulas de caducidad ahora sólo se pueden invocar en determinadas circunstancias
Este tipo de resultados han llevado al gobierno de Queensland a mejorar la protección de los compradores de terrenos sobre plano.
Los cambios a la ley, que fueron aprobados por el Parlamento de Queensland, ahora significan que un desarrollador solo puede utilizar una cláusula de extinción en tres situaciones. Incluyen:
- el consentimiento por escrito del comprador
- por orden del Tribunal Superior, o
- en otra situación prevista por el reglamento
Aún no se ha fijado una fecha para que el cambio de ley entre en vigor, pero se aplicará a los nuevos contratos de compraventa de terrenos y a los contratos que aún no se hayan liquidado.
Leyes diseñadas para cerrar lagunas jurídicas
El gobierno estatal se ha visto presionado para endurecer las leyes sobre cláusulas de suspensión luego de informes de desarrolladores que supuestamente utilizaron la cláusula para revender y vender parcelas a un precio mucho más alto.
La fiscal general Yvette D’Ath dijo que el gobierno estatal había visto un aumento en los informes durante la pandemia de COVID.
«Lo que hemos visto desafortunadamente es que se utilizan cláusulas de caducidad para rescindir contratos, sólo para dar la vuelta y poner el mismo terreno en venta a un precio alto», dijo.
«Lo que significa que la terminación no fue en realidad por una razón legítima, por lo que el objetivo es cerrar ese vacío legal».
D’Ath dijo que los casos reportados de cláusulas de rescisión «definitivamente aumentaron» durante el período de la pandemia de COVID.
«Estoy segura de que estas prácticas ocurren aquí y allá, pero sabemos que la demanda se ha disparado», dijo.
Desde la pandemia, la industria de la construcción de Queensland ha enfrentado desafíos que incluyen problemas en la cadena de suministro, escasez de mano de obra y aumento de los costos de los materiales de construcción.
A esto se suma el aumento de las tasas de interés y un aumento en los precios de las propiedades.
¿Qué tienen que decir los desarrolladores?
En una declaración durante el período de consulta sobre las leyes propuestas, el Instituto de Desarrollo Urbano de Australia (UDIA) dijo que el organismo recomendaba encarecidamente que no se hicieran cambios.
«Esta área es compleja y los cambios llegarán en un momento en el que el sistema de vivienda menos puede permitirse una mayor incertidumbre e inestabilidad», escribió la directora ejecutiva de Queensland, Kirsty Chesher-Brown.
“Esto tendría un efecto retrospectivo y extremadamente injusto sobre los suministros de vivienda ya acordados cuando las partes contratantes han establecido acuerdos legales vinculantes sin la oportunidad de considerar el impacto del proyecto de ley.
«Como se le ha dejado claro al Gobierno durante los últimos 12 meses, el Instituto reitera que los actuales acuerdos de cláusula de caducidad están funcionando bien en general».
Chesher-Brown añadió que los cambios crearían «incertidumbre en la industria en un momento en que el mercado inmobiliario menos puede permitírselo» y tendrían «impactos posteriores y graves en los acuerdos financieros, aumentando la incertidumbre en la provisión de viviendas».
La señora D’Ath dijo que el Estado había tratado de encontrar el equilibrio adecuado y que por eso el Gobierno no incluyó contratos de terrenos y viviendas sobre plano.
«Por el momento se limita solo a la tierra porque sabemos que cuando se trata de construir propiedades, hay problemas en la cadena de suministro, hay escasez de mano de obra y no queremos ejercer más presión sobre las empresas constructoras y los promotores», dijo.
El gobierno de Queensland revisará las leyes durante los próximos uno o dos años para ver si están funcionando o si es necesario tomar más medidas.
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